Как правильно выбрать риэлтора

Риэлтор - агент по продаже недвижимости

От риэлтора зависит многое: грамотный специалист решит вопрос с недвижимостью с максимальной выгодой для клиента, а плохой - растянет сделку на неопределенное время. Есть и отдельная категория «черных риэлторов» - мошенников, которых стоит опасаться, чтобы не лишиться имущества и денег. Специалисты Проспектстрой помогут разобраться, как выбрать правильное агентство недвижимости (риэлтора).

Четыре правила выбора риэлтора

1. Рекомендации

Отзывы в Интернет, как правило, однотипно-хорошие, а вот отрицательные отзывы позволят расширить представление о риэлторе или агентстве. В отзывах всегда ищите информацию о соблюдении сроков, юридической чистоте, количестве, качестве и уровне завершенных сделок. Опыт при этом далеко не всегда имеет первоочередное значение.

2. Регистрация

В рекламе, буклетах и на риэлторских сайтах часто указывается информация о регистрационном свидетельстве агентства недвижимости. Обратите внимание на его номер: если он входит в несколько первых сотен, компания работает уже давно. Если номер новый, а агентство заявляет о большом опыте работы, сразу напрашиваются два вывода: либо реальные сроки работы сильно преувеличены, либо организация ранее лишалась лицензии.

3. География

Если вам точно известно местоположение объекта недвижимости, имеет смысл обращаться к риэлторам (агентствам), работающим именно в этом районе. В их арсенале максимум информации о конкретном месте, особенностях спроса и предложения, перспективах и динамике цен.

4. Отношение

Риэлтора-профессионала можно вычислить по отношению и к работе, и к клиенту. Хороший специалист не пожалеет времени на первичное общение, плохой даже не станет вникать в нюансы, а будет гнаться только за комиссией. Грамотный агент выяснит не только поверхностные цели клиента, но и мотивы, побудившие его к конкретной сделке. Также он не будет обходить острые темы, сразу скажет о проблемах и возможных сложностях будущей купли-продажи.

Черные риэлторы

Деятельность «черных» агентов активизировалась после отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности. Жертвой черного риэлтора может стать любой. Главное, чтобы у клиента было имущество и не было близких людей, которые могут за него постоять. Схем обмана огромное количество, рассмотрим самые распространенные.

Махинации с договором

Клиент находит риэлтора с небольшой комиссией и подписывает с ним договор о посредничестве, не вникая в каждый пункт документа. Агент предлагает заведомо неподходящие варианты объектов недвижимости. Клиент, не видя результата сотрудничества, заявляет о намерении расторгнуть договор. После этого выясняется, что в контракте прописана неустойка, которую заказчик должен выплатить агенту, - денежная сумма или процент со сделки, кем бы она ни была совершена в дальнейшем. Оспорить такой договор крайне сложно, поэтому при работе с маклерами обязательно привлеките стороннего юриста для проверки договора.

Продажа квартир с жильцами

Риэлтор предлагает клиенту подходящую по площади, качеству, цене и другим параметрам квартиру вторичного фонда, в которой никто не прописан. Бывший жилец на время махинации оказывается временно снятым с регистрации, к примеру, отбывает срок в исправительном учреждении. По окончании заключения он снова получает права владельца, а новые собственники оказываются и без денег, и без жилья. Предотвратить такой обман поможет личная бдительность и инициатива: самостоятельно закажите проверку объекта, поговорите с потенциальными соседями по дому.

Обман дольщиков

К такой махинации привлекается целая группа посредников. Мошенник предлагает клиенту выгодный ДДУ (договор долевого участия), но документ оказывается подписанным не с застройщиком, а с подставными посредниками-инвесторами, которые якобы должны передать средства застройщику. В результате клиент лишается денег и не может предъявить претензий компании-застройщику - так как контракт подписывался не с ней. Чтобы избежать подобной ситуации, сотрудничайте с проверенными застройщиками напрямую. Если все же в договоре участвует посредник, необходимо проверить его добросовестность. В правильном договоре будет указана вся информация о застройщике, об основаниях, на которых действует посредник (это может быть договор поручения или агентский договор). Запросите копию договора до подписания документов с продавцом-посредником и передачи денег. Затем разыщите контракт с Застройщиком и убедитесь в законности деятельности посредника и наличии необходимой документации на строительство.

Документы

Договор купли-продажи с риэлтором должен быть прозрачным и понятным. Изучите его тщательно, в спокойной обстановке, лучше - вместе со знакомым юристом. Профессиональный агент не будет подгонять своего клиента, он уверен в себе и без колебаний предоставит вам время на изучение и оценку договора.

Предмет договора

В разделе «Предмет договора» будут обозначены все услуги, которые обязуется предоставить агент. Здесь же максимально подробно пропишите требования к объекту недвижимости, сроки выполнения сделки. Многие риэлторы настаивают на заключении эксклюзивного договора - по нему клиент берет на себя обязательство не сотрудничать с другими маклерами или компаниями. Такое требование обоснованно и законно, оно регламентируется ст. 1007 ГК РФ. Если клиент нарушит этот пункт, ему придется выплатить риэлтору компенсацию - ее величина также должна быть обозначена в договоре. Как показывает практика, риэлторы с эксклюзивным договором максимально работают на результат - от этого зависит их заработок и репутация. Если агент не справится со сделкой с конкретным объектом недвижимости в оговоренный в контракте срок, клиент может без последствия для себя расторгнуть соглашение.

Сроки действия договора

Срок действия договора должен соответствовать типу сделки. Оптимальные варианты: поиск квартиры - 1 месяц; регистрация недвижимости, проведение альтернативных сделок - не более 3 месяцев. Агентства и маклеры настаивают на заключении договора на полгода и более. Большой срок не в интересах покупателя, из-за него сделка может растягиваться. В некоторых контрактах прописывается пункт, согласно которому договор продлевается автоматически, если клиент его не расторгнул по окончании срока. Исключите такой пункт - это позволит держать работу риэлтора под максимальным контролем.

Доверенность

Если вам проще доверить все операции по покупке недвижимости (сбор документов, открытие депозитного сейфа и т.п.) риэлтору, необходимо оформить на него соответствующую доверенность. В ней четко и развернуто пропишите обязанности и полномочия агента, размер оплаты расходов, понесенных маклером или агентством при расторжении договора клиентом, штрафы за досрочное расторжение.

Договор аренды

Договор аренды имеет стандартизированный вид, но в любом случае его нужно тщательно изучить, особенно если заселение проходит не в тот же день. Например, при поэтапной первичной оплате аренды риэлтор может попросить жильцов внести часть средств как бронь понравившейся квартиры и запросить расписку о том, что оставшаяся сумма будет предоставлена арендодателю к указанному сроку. В противном случае она может взиматься как штраф за отказ от жилья. Такая расписка служит гарантией серьезности намерений клиента, но не является обязательной. Чтобы убедиться в добросовестности агента при аренде квартиры, попросите внести в договор дополнительные пункты для собственной безопасности. Так, если хозяин попросит без нарушений со стороны съемщиков съехать раньше срока, если условия проживания в квартире ухудшатся по независящим от арендаторов причинам и в схожих непредвиденных ситуациях, риэлтор при наличии соответствующих поправок к договору должен будет без доплат найти альтернативный вариант.

Сколько стоят услуги риэлтора

При проведении сделок по купле-продаже квартиры риэлторы берут за свои услуги в среднем 2-5%. Частные маклеры работают за 1-4%, но их комиссии редко опускаются ниже 60 тысяч рублей. При заключении договора о съеме жилья арендатор выплачивает риэлтору 100% суммы аренды за 1 месяц. В отдельных регионах вознаграждение составляет 50% от месячной ставки. При заключении договора долгосрочной аренды агент получает в среднем 4-9% от годовой суммы.

Ответственность риэлтора

Напомним, что риэлтор - всего лишь посредник. Он должен найти нужный объект или покупателя, провести сделку на оговоренных условиях, в указанные сроки и без нарушения закона. При выполнении этих условий его работа считается выполненной. Дальше этих полномочий его ответственность не выходит. Чтобы защитить себя, используйте следующие возможности:

• страхование профессиональной ответственности риэлтора - если обнаружились проблемы с недвижимостью и суд признал риэлтора виновным, потерпевший получает полную компенсацию или альтернативную недвижимость;
• титульное страхование - компенсация выплачивается застрахованному лицу, которое лишилось права собственности по независящим от него обстоятельствам;
• работать с солидными агентствами - они дают письменные гарантии о качестве своих услуг и надежности риэлторов.

Все эти варианты, как правило, платные и относительно дорогостоящие. К выбору агента нужно подходить критично: собрав данные о человеке и компании, оценив результаты и опыт работы. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что сделка будет выгодной, юридически чистой и комфортной.