Перепланировка по закону

Что такое перепланировка

Стремление переделать свою квартиру «под себя», чтобы было максимально комфортно, свойственно любому из нас. Нередко в квартире приходится переносить дверной проем или даже стену. Однако, Жилищный кодекс теперь жестко регламентирует правила перепланировки квартир и процедуру согласования.

Перепланировкой квартир собственники жилья занимались во все времена, но массовый характер этот процесс приобрел тогда, когда появилась возможность квартиру приватизировать. В начале 90-х годов перепланировки квартир стали повальными: владельцы ломали ванные комнаты и оборудовали бани, кухни делали частью жилой комнаты, расширяли прихожие. Известны случаи, когда в многоквартирных домах особо предприимчивые жильцы разрушали вентиляционные каналы на кухне, чтобы поставить холодильник. Горе-перепланировщики не задумывались о том, что оставляют без вентиляции всех, кто живет этажом ниже. Однако с вступлением в силу 1 января 2005 года нового Жилищного кодекса правила перепланировки квартир стали четко регламентированы и закрепились на федеральном уровне.

От простого к сложному

Перепланировка жилых и нежилых помещений включает целый комплекс работ, в процессе которых в конфигурацию и назначение помещений вносятся изменения. Проще говоря, это:

• возведение или снос стен (перегородок);
• перенос дверных проемов, проходов и арок;
• перенос сантехнического оборудования, газовых и электрических плит.

Все эти работы требуют согласования и подготовки проектной документации. Есть два вида перепланировки: простая и сложная. Если при простой перепланировке вы можете просто поменять расположение газовой плиты, устранить небольшую перегородку или замуровать дверной проем, то при сложной перепланировке могут потребоваться весьма трудоемкие работы.

К сложной перепланировке относят:

• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение многокомнатных квартир, пробивку проемов в несущих конструкциях;
• увеличение размеров кухни, санузлов, коридора и комнат;
• изменение месторасположения кухни или санузла;
• объединение ванной и туалета;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и многие другие работы.

Простая перепланировка делается по заготовленным макетам и занимает сравнительно мало времени. Сложную же перепланировку осуществляют по специальным архитектурным проектам, которые в свою очередь проходят несколько инстанций. Поэтому о таком разрешении стоит позаботиться заранее. Нужно подготовить пакет документов, куда входит:

• Свидетельство о праве собственности на квартиру;
• Технический паспорт помещения.

С этим пакетом документов обратитесь в любой многофункциональный центр и подайте Заявление, в котором просите разрешить выполнить перепланировку согласно разработанному проекту. Межведомственная комиссия рассмотрит этот вопрос и в случае положительного заключения вынесет Акт о разрешении выполнения перепланировки.

Лицензия на проект

Детально и наглядно представить, как будет выглядеть квартира после перепланировки, поможет дизайн-проект. На нем расставляется мебель и сантехника, бытовые приборы. Выбирается стиль интерьеров, цветовое решение, отделка. Наносятся планы полов и потолков. Лучше всего заказать дизайнеру несколько различных вариантов и затем выбрать оптимальный. Однако дизайн-проект не имеет юридической силы, а значит, не может служить основанием для работ по переделке помещения. Проект перепланировки должен разрабатывать инженер-проектировщик. Каждый элемент конструкции здания несет на себе какую-либо функциональную нагрузку. Неспециалисту трудно рассчитать последствия предполагаемых изменений в планировке помещения, которые могут быть катастрофическими, вплоть до обрушения перекрытий и стен. Тем более, если эти изменения делаются в старых домах еще советской постройки. Все изменения проектируются в соответствии со Строительными Нормами и Правилами (СНиП). Делать это имеют право специализированные организации, которые имеют лицензию на проектирование. Они несут юридическую ответственность за содержание выданного документа.

В соответствии со справочным пособием к СНиП 2.08.01—89 «Отопление и вентиляция жилых зданий», стоит отметить, что воздушно-тепловой режим в жилых помещениях - один из основных факторов, определяющих уровень комфорта жилых зданий. В процессе перепланировки квартир необходимо учитывать, что неудовлетворительный микроклимат в квартире делает ее непригодной для проживания. Проект перепланировки готовится на базе технического заключения о состоянии помещений и отражает все планируемые изменения конструктивных элементов и инженерных коммуникаций. Он содержит чертежи, по которым строители будут производить работы в вашей квартире. Только проект, разработанный организацией с лицензией на проектирование, имеет юридическую силу и является базовым техническим документом при согласовании в инстанциях, отвечающих за безопасность, гигиену и сохранность жилья. Имея на руках Акт о разрешении выполнения перепланировки, можно приступать к делу. После того как перепланировка закончена, готовится новый Технический паспорт, в котором отображается все то, что было сделано в квартире. Снова обратитесь в Межведомственную комиссию, и она проведет приемку выполненных работ. Проверяется наличие отклонений от проекта, и если нарушений нет, то комиссия выносит Акт приемки выполненных работ. После этого в Кадастровой палате получите Кадастровый паспорт на измененный объект, а в Юстиции - новое Свидетельство о праве собственности.

Ограничения

Теоретически перепланировку можно сделать в любом жилом помещении. Закон этого не запрещает. Тем более, что сегодня в самих проектах квартир изначально закладывается такая возможность. И все же определенные ограничения существуют. Одно из главных ограничений - в квартире нельзя сносить несущие стены. Это особенно важно для конструктивной целостности панельных домов. В кирпичных домах есть стены, на которые опираются плиты, остальные же стены выполняют функции перегородок, и их роль не столь критична. В панельных же домах, где прочность конструкции зависит от прочности панелей в каждой квартире, снос несущей стены может привести к обрушению всего дома.

Есть определенные нюансы в изменении подсобных помещений. Владельцы квартир на первых этажах зачастую обкладывают пространство под балконом кирпичом, получая в итоге нечто вроде кладовки. Однако такая процедура требует разрешения не только в администрации района, но и в архитектуре города, поскольку затрагивает архитектурный облик фасада здания. Такой проект трудно оформить, но если администрация посчитает, что архитектурный облик здания в результате перепланировки балкона не пострадает, то его вполне успешно можно реализовать.

Еще один популярный сегодня метод перепланировки квартиры - увеличение ее пространства за счет лоджии. Убирают оконный блок и продлевают комнату. Этого делать тоже нельзя, поскольку затрагивается структура отопления всего стояка, увеличивается тепловая нагрузка, не предусмотренная первоначальным проектом. Как следствие - одни жильцы будут сидеть в теплой комнате, другие - мерзнуть. В процессе перепланировки квартиры нельзя увеличивать площадь за счет мест общего пользования. Недопустимо размещать кухню, туалет, ванную над жилыми помещениями. Суть здесь в следующем: для ванной комнаты и туалета предусмотрен более высокий уровень гидроизоляции, а для кухни - лучшая вентиляция. Кроме того, не допускается объединение вентиляционных каналов из кухонь, уборных, ванных (душевых), кладовых для продуктов с вентиляционными каналами из помещений поквартирных генераторов тепла, гаражей.

Безопасность

Все имеет свою цену, и перепланировка в этом смысле - не исключение. Чтобы рассчитать стоимость предполагаемого улучшения жилищных условий, на этапе проектирования составьте примерную смету перепланировки. Она включает в себя стоимость материалов и собственно работу. Как показывает практика, сумма может вырасти в два раза. Рисковать и делать перепланировку без согласований, пытаясь сэкономить, не стоит. Даже, если предположить, что о вашей затее никто не узнает, это чревато самыми серьезными последствиями в уже ближайшей перспективе. Так, нанимая ремонтников, вам придется иметь дело не с лицензированной строительной фирмой, а с бригадой «шабашников». При этом они едва ли уложатся в рамки строительных норм, требований санитарной и пожарной безопасности. Сбои и изменения в работе общедомовых систем быстро заметят соседи, и неприятности вам будут обеспечены. В итоге вам не только придется все регистрировать и оплачивать согласование перепланировки, но и нести дополнительные расходы на уплату штрафов.

Даже если проблем с соседями не возникло, и СНИПы были соблюдены, квартира все равно потеряет юридическую чистоту. Жилье, перепланированное без согласования, невозможно будет ни продать, ни обменять, ни подарить, ни передать в залог для получения банковского кредита. Проще говоря, любые сделки с такой недвижимостью станут весьма проблематичными. Покупатели квартиры просто не воспримут ваше предложение всерьез и станут всячески сбивать цену. И их можно понять, ведь в случае совершения сделки именно они понесут все расходы, связанные с узакониванием этой перепланировки, и именно им придется заплатить штраф.

Запрещая самостоятельно делать перепланировку, государство тем самым стремится к обеспечению безопасности. Ведь некоторые изменения в плане (см. выше) делать категорически запрещается. И ваше желание создать уют, который вы хотите, может привести к проблеме всего здания. Поэтому вопросы перепланировки должны рассматривать только специалисты.